您的位置:首页>V眼>正文

若持续加息,房奴们会“死”得有多难看?

作者:刘晓博  


北京时间3月16日凌晨,美联储宣布加息。这是此轮加息周期中,美元第三次加息。一般认为,未来三年美元还将有10次加息。 

那么问题来了:人民币未来会不会跟随美元连续加息?如果会的话,正在按揭房子的人会发生什么?

我们先看第一张图:最近40年美元利率走势。 


上面的图片,告诉了我们两件事: 

第一,美国当前利率是40多年来最低的,低得可怕,非常不正常,未来走高是必须的;因此,未来几年美元会继续升值。 

第二,从长期看,美国利率是不断走低的。这告诉我们一个事实,美元长期也是贬值的,而且略有加速趋势。 

我们再看第二张图:最近20多年中国的5年期以上贷款基准利率走势: 


“5年以上贷款基准利率”,其实就是大家买房的时候商业贷款的基准利率。如果你买的是首套房,一般可以获得9折左右的利率优惠;如果是二套房,在大城市一般会上浮10%的利率。 

可以看出,1996年的利率水平非常高。此前的1992年,邓公南巡、改革重启,一度出现了经济过热。所以,在1993年以后,中国利率水平比较高。亚洲金融风暴之后,通缩出现,所以利率开始走低,在2002年达到第一个低点。随后,通胀出现,利率再度走高并在2007年达到顶点。

2008年金融风暴中,人民币利率出现了一个新低点,然后略有回升之后,因为经济下行压力逐渐加大,人民币利率又逐步走低。可以看出,目前的利率是中国真正有房地产行业以来最低的。而这,正是去年以来房价大涨的根本原因。

另外,中国的长期利率走势跟美国类似,也是逐步走低的。

但这不意味着利率没有反弹的可能性。如果CPI持续走高,或者为了保汇率,人民币跟随美元加息也是有可能的。

下面我们测算一下,一个贷款500万购房(30年按揭)的房奴,如果遇到大幅加息,会出现什么情况。

第一张图,是当前利率下,这个“房奴”的负担水平:


他享受了9折利率,所以实际贷款利率是4.41%(基准利率是4.9%)。月供是2.5万元多一点,30年需要支付利息402万。

如果利率迅速回升到2007年的7.83%,他仍然享受9折利率优惠,他的负担情况如下:


月供从2.5万元大幅升高到3.34万元,总利息支出从402万元上升到703万元(如果一直保持这个利率)。

每月负担加重了8400元,对于工薪层来说,这将是非常大的压力。

那么,如果利率回升到10%呢?这相当于1997年前后的利率。这个房奴的负担情况如下:


月供从2.5万元上升到了4.02万元,每月增加了接近15000元。总的利息支出,将从4.2万元上升到948万元!多了546万元。 

可见,如果利率出现迅速、大幅的回升,楼市将出现空前严峻的局面,很多家庭可能承受不起按揭,被迫放弃供楼。这时候,负资产人士会大量出现,银行将收不回贷款,违约大量发生。

如果写道这里,我就结束本文,将会是一篇看空房地产的爆文。但问题是,加息是政府的重要政策工具,这种工具是为稳定服务的,而不是为制造灾难服务的。

2016年中国政府总收入的28%来自房地产,其中增量部分房地产的作用可能超过4成、接近5成。而中国城镇化的空间至少还有13%(目前城镇化率接近57%),按照目前的速度,房地产的白银时代还有10年。

所以,未来中国央行有可能加息,但很难大幅、快速加息。

快速、大幅加息,不仅楼市无法承受,实体经济(比如制造业)也很难承受。从美国40年利率走势图我们可以看出,即便市场经济制度完善如美国,长期利率也是下降的。

长期利率下降,意味着资金充裕,同时意味着货币出现了超发。中国目前广义货币M2同比增速为11.3%,GDP同比增速大约是6.5%,前者可以看作是发钞速度,后者可以看作是创造财富的速度。中间的差距,可以看作是货币贬值的速度。

在历史上,两者差距常年超过6、7个百分点,甚至10多个百分点。即便按照目前的速度,扣除GDP中的水分,差距在5个百分点左右。这样我们可以推算出,未来10年人民币的贬值空间在40%左右。如果利率不变,你目前2.5万元的月供,在10年之后仍然是2.5万元,但实际购买力只有目前的1.5万元左右了。

换句话说,通胀将让你按揭负担减轻。这就是我此前陈述过的一个观点:真正的按揭只有10年,最困难的时候是最初的5年。

也就是说,如果你买了一套房子,只要手中现金足以支撑5年的按揭,就能熬过冬天等来市场好转。

只要支撑10年以上,按揭就会越来越轻松。这就是通胀给购房者带来的福利。

为什么这种福利比较确定,而大幅加息比较困难?其实原因我刚刚已经说了。显著、持续的加息会打击实业,就连美国的长期利率走势都在不断走低的。

短期而言(比如未来3年),人民币的利率水平可能会有反弹。但幅度不会太大,节奏不会太快。对于购房者来说,月供压力最轻(从利率角度说的)的时期,即将结束。所以,在加杠杆的时候还是要保持谨慎,至少要预留5年的按揭准备金。

来源:博闻财经(原标题:房奴们会“死”得有多难看?!)

文章仅代表作者观点,不代表上游财经立场



点击扫描二维码关注重庆商报微信矩阵


关于我们 | 法律声明 | 会员 | 网站广告 | 报刊广告
版权所有 © 重庆汇融文化传播(集团)有限公司 ICP备案:渝ICP备05001410号